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房地产在中国还要再热十年

近26年房地产业发展迅速
     建国以来房地产有了一定发展。
     建设部原副部长杨慎在“2007博鳌房地产论坛”上介绍,从1980年到2006年的26年间,我国新增住房 面积88.6亿平方米,如按90平方米一套计算,共盖了9430万套。
     我国用这么短的时间,就基本解决了13亿人口的住房问题,使全国的人均住房水平大大超越一些国家 。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东介绍,10多年来房地产行业保持年均14%以上速度增长,房地产 增加值占GDP的比重,近年来一直超过4.5%,预计到2010年,房地产增加值将占到GDP的8%。
      “人口红利”使得购房动力大增
      “人口红利”是指在一个时期内,生育率迅速下降,少儿与老年抚养负担均相对较轻,总人口中劳 动适龄人口比重上升,从而在老年人口比例达到较高水平之前,形成一个劳动力资源相对比较丰富,对经 济社会发展十分有利的黄金时期。
     国际经验表明,所有的先行国家和地区,都曾经在一定的发展阶段上,或多或少地得益于“人口红利 ”。我国正处于收取“人口红利”的黄金时期。国际人口专家盼望了近半个世纪的“人口红利”现象,已 在我国完整呈现,人力资源存量将成为经济社会发展的最大财富基础和持续动力。以海南为例,2005年的 抽样调查显示,海南总人口828万人,其中15至64岁劳动力人口为559.69万人,占总人口的67.3%,比1990 年提高6.58个百分点。这个劳动力人口比例在世界上是最高的。
     在过年的20多年里,劳动力的充足供给和高储蓄率,为海南经济增长带来了可观的“人口红利”。即 使没有岛外购房者进驻,未来岛内的购房需求和消费能力也会越来越强劲。今年7月份,海口市商业用房 集中成交价格,已涨至4916元/平方米,是1993年房地产泡沫经济平均房价的2倍。清华大学经济管理学院 金融系主任李稻葵认为,中国人的传统观念中,都希望有自己的房子,这一点比西方人重得多,“人口红 利”的到来使得购房动力大增。
     家庭规模“小型化”拉动购房大需求
     我国家庭规模“小型化”成为常态,过去的四世同堂,如今越来越少。富裕起来的小家庭,都希望拥 有一套称心的住宅,由此拉动了购房需求。
     中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一介绍,我国商品房业务面积与竣工面积之比,去年为1.72, 今年一季度1.71,上半年达到1.88。其中商品住宅业务面积与竣工面积之比达到2.08,高于去年同期的 1.9,说明国民具备一定的购买力。
     部分城市居民已拥有第二套住宅。中信证券股份有限公司研究咨询部总监王德勇通过对旧城改造敏感 性分析、居民居住条件改善敏感性分析、保障性住房供给敏感性分析和城市化进程敏感性分析,得出的结 论是,未来10年,我国商品房总需求约为99亿平方米。
     未来十年房产供应依然偏紧
     据了解,1996至2005年,我国商品房供应年平均增长为13.9%。要满足未来10年99亿平方米的住户需 求,商品房供应年复合增长率必须达到13.2%,要实现这个供应速度,并不乐观。
     主要原因是土地供应长期偏紧。我国保护18亿亩农田是底线,不容突破。统计数据显示,我国耕地面 积已经减至18亿亩。保护农田已经到了“一分一厘算账,而不是一分一亩算”。土地供应偏紧,使得未来 建设有地量、建设用地占有耕地比,都将大幅下降。
     王德勇预测,在两年之内,我国建设用地供应处在严重的短缺状态。而购房需求巨大,而土地供应有 限,这对矛盾的长期存在,使得我国房地产市场空间巨大。王德勇甚至认为,房地产业还将拥有20年的快 速发展时期。中国经济发展进入高速期,社会结构进入转型期,居民购买力和购买意向增强,新的施政纲 领等等,都为房地产行业发展提供强劲动力。

By A-ren
 

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